15 апреля 2026 года в Госдуме прошёл круглый стол, посвящённый договору жизненного цикла многоквартирного дома. Участники — представители Минстроя России, застройщики, управляющие организации, отраслевые эксперты, ассоциации в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
А также представители Отраслевого центра компетенций в сфере ЖКХ Минстроя России (ОЦК в ЖКХ)
Алина Постовалова ,Ирина Ништа и Левкова Дарья —были слушателями круглого стола
Почему тема актуальнаСейчас законодательство не связывает этапы строительства и последующей эксплуатации дома. Из-за этого после сдачи объекта логика управления часто нарушается: возникают проблемы с содержанием инженерных систем, придомовой территории и распределением ответственности за техническое состояние здания.
Что предлагает договор жизненного циклаКонцепция подразумевает целостный взгляд на дом — от проекта и стройки до эксплуатации, капремонта и даже сноса. Единый договор позволит обеспечить преемственность между теми, кто возводит объект, и теми, кто им управляет, что повысит качество содержания и сделает правила более прозрачными.
Особый интерес для комплексной застройкиТакой подход особенно актуален для жилых комплексов, где покупатели приобретают не просто квартиру, а среду обитания в целом. Принцип «строитель отвечает за дальнейшую эксплуатацию» выглядит разумно, но требует тщательной юридической настройки. Прямой перенос модели из других отраслей на жилищные отношения без адаптации невозможен.
Позиция Минстроя России:
Алексей ЕреськоЗаместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации
Алексей Васильевич Ересько выступил с докладом. Он поблагодарил участников за глубокие мысли и подчеркнул, что модель жизненного цикла очень интересна, но главное — предоставить жителям и будущим собственникам право выбора. Одни готовы доверить управление крупному надёжному застройщику (например, Сберу) и голосовать за это рублём, другие — предпочесть менее известную управляющую компанию, осознавая риски. Выбор должен быть осознанным, а для этого необходима прозрачная информация о будущем дома.
Замминистра отметил, что в составе проектной документации должен появиться раздел эксплуатации. На момент покупки квартиры собственники обязаны понимать состояние дома, какие работы проведены, а какие предстоит выполнить. Кроме того, необходима ТИМ-модель (технология информационного моделирования), которая будет передаваться вместе с домом. Это позволит будущей управляющей организации видеть полную картину состояния инженерных систем, конструкций и оборудования, а жителям — контролировать действия УК. Если такая модель с разделом эксплуатации и капитального ремонта будет идти на этапе ввода объекта в эксплуатацию, вопрос жизненного цикла перестанет быть абстрактным.
Алексей Ересько также обратил внимание на две группы рисков. С одной стороны, компании, готовые заключать договоры жизненного цикла, должны оценивать риски так называемого потребительского терроризма. С другой стороны, жители, выбирая такую модель, могут попасть в зависимость от управляющей организации, и важно понимать, как они смогут предъявлять требования и какие санкции могут быть применены к УК. Эти вопросы требуют дальнейшей проработки.
Особую остроту, по мнению замминистра, приобретает ситуация, когда в одном жилом комплексе, особенно с общим фундаментом или стилобатом, работают несколько управляющих компаний. Возникают споры о зонах ответственности, например, за остановку лифта между этажами. В то же время на обширных территориях с десятками корпусов организовать общее голосование для выбора единой управляющей компании технически сложно – даже в одном многоподъездном доме не всегда удаётся собрать кворум в электронном виде. Это не значит, что от идеи нужно отказываться, но необходимо совместно искать решения. Завершая выступление, Алексей Ересько поблагодарил участников за идеи, особо выделив важность ТИМ на стройке как важнейшей составляющей для будущего управления жильём. Он выразил уверенность, что обсуждение этих вопросов продолжится совместно со строительным сообществом и профильными ведомствами.
Основные тезисы других участников
·
Владимир Цессуев (ФАУ «ФЦС») : В дорожном строительстве база жизненного цикла есть, а для объектов капстроительства — нет. По заданию Минстроя запущены НИР на 3 года, чтобы выработать критерии эффективного жизненного цикла для МКД.
·
Павел Валерьевич (Фонд развития территорий) : Остра проблема общего имущества в жилых комплексах — как новостроек, так и старых домов с единой инфраструктурой. Кроме того, текущий и капремонт часто не разделены, и сосредоточение ресурсов в одних руках повысило бы эффективность.
·
Антон Николаевич (строительное сообщество) : Юридическая сложность: застройщик может исчезнуть через несколько лет, а горизонт цикла — 50 лет. Предложил вместо жёсткого договора «вменённую ответственность» собственника, ввести формальную классификацию жилья по классам и обязательную квалификацию специалистов УК.
·
Анна Мамонова (ассоциация фондов капремонта) : Капремонт вырван из контекста эксплуатации — после ремонта из-за плохой эксплуатации дом снова требует ремонта через 3 года. Поддержала введение понятия «жилой комплекс» в Жилищный кодекс.
·
Геннадий Витальевич (член генсовета) : Риск сращивания застройщика и УК, нужен чёткий механизм смены исполнителя по договору. Предложил пилоты в отдельных регионах.
·
Алексей Иванович (ГК «Комфорт», от УК) : Поддержал переход от минимальной цены стройки к совокупной стоимости владения домом. Ключевое условие — механизм контроля и смены исполнителя. Необходим цифровой паспорт дома (ТИМ-модель) для качественной эксплуатации.
·
Ирина Генслер (Институт экономики города) : Предложить опробовать модель сначала на наёмных домах. Главная защита собственников — деньги жителей на отдельном счете, а не в распоряжении застройщика или УК.
·
Пахомов С.А.: Инициатива возникла из жизни, продукт может быть востребован. Нужно отдельно доработать тему жилых комплексов, а право выбора модели давать собственнику в момент покупки квартиры. Против пилотов — решение надо принимать сразу на всю страну, но с защитой прав жителей (включая эскроу-механизмы). Не поддерживает искусственное укрупнение управляющих компаний.
Итоги обсуждения
Участники в целом одобрили концепцию, но подчеркнули: нужна глубокая правовая проработка, чёткое определение сторон, механизмов ответственности и надёжная защита прав владельцев квартир. Несмотря на сложность вопроса, движение к более целостному и ответственному управлению многоквартирными домами признано необходимым. Решено продолжить работу в рамках рабочей группы для выработки конкретных законодательных предложений.
